Eine Frage, die Berater oft hören: Ist jetzt der richtige Moment, um Wohneigentum zu erwerben? Die Preise sind hoch, die Hypotheken könnten wieder steigen, die Banken haben hohe Hürden – soll ich lieber noch warten? Doch steigende Baukosten und steigende Mieten bei konstant hoher Nachfrage machen Wohneigentum lohnenswert.
Auch wenn die Hypothekarzinsen in den letzten zwei Jahren wieder gestiegen sind (aber voraussichtlich auch wieder sinken) in den meisten Regionen der Schweiz ist die Finanzierung eines Eigenheims immer noch günstiger als Miete. Nebst den grösseren Freiheiten bezüglich Ausstattung (Küche/Bad, Farben, Bodenbeläge etc.) ist es vor allem auch die Sicherheit, dass nicht plötzlich gekündigt werden kann. Grösste Hürde ist heute oft die Tragbarkeit, nach der Zinsen, Amortisation und laufende Kosten nicht mehr als einen Drittel des Einkommens ausmachen dürfen. Dabei gehen die Banken von Zinsen bis 5% aus. Aber es braucht auch noch Eigenkapital. Als Faustregel kann man sagen, wenn die Immobilie nicht mehr als das Fünffache des jährlichen Bruttoeinkommens kostet und Eigenmittel von 20% des Immobilienwertes vorhanden sind, dann sollte ein Kauf möglich sein.
Eine Immobilie ist eine Geldanlage. Denn auch wenn die Preise mal etwas stagnieren, über die Jahre ist IMMER ein Wertzuwachs zu verzeichnen. Sparguthaben werfen nach wie vor geringe Zinserträge ab, Aktien sind eine für Laien unsichere Anlage und auch Banken können das Risiko nicht immer abschätzen. Durch Zuwanderung und daraus resultierende niedrige Leerstände und auch steigende Mietzinsen machen Wohneigentum nach wie vor attraktiv. Um das Risiko steigender Zinsen zu minimieren, empfehlen wir das Aufteilen der Hypothek in verschiedene Tranchen. So kann man von einem aktuell immer noch tiefen SARON-Zins profitieren, mit einer Festhypothek mit einer Laufzeit zwischen 2 und 10 Jahren (vereinzelt sogar 15 oder 20 Jahre!) hat man aber für einen wesentlichen Teil der Summe eine lange laufende Sicherheit. Klar: je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz, mit dem sich die Bank gegen Schwankungen absichert. Wer daran denkt, die Liegenschaft noch während der Vertragslaufzeit zu verkaufen, muss voraussichtlich eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.
Nicht nur die Inflation, auch Angebot und Nachfrage bei Baumaterialien (Stahl, Beton, Sand, Holz) und Mangel an Fachkräften im Handwerk haben die Baupreise der letzten Jahre stetig steigen lassen. Seit 1998 um rund 40%, in den letzten Jahren vier Jahren allein schon um rund 15%. Wer also jetzt baut, wird nie mehr so günstig bauen. Wer sich für eine Neubauimmobilie entscheidet ist auf der sicheren Seite: Modernste energetische Isolierung und Heizsysteme sind eigentlich Standard. Dazu kommt, dass auf Jahre keine Investitionen anstehen und zudem mit einem fixen Beitrag in einen Sanierungsfonds (bei Stockwerkeigentum) weitgehend absesichert sind. Gerade beim Kauf einer Altbauimmobilie reicht das Budget oft nicht mehr für Sanierungen – Jahre später kann dies eine böse Überraschung sein.
Wohneigentum wird beim Einkommen mit dem sogenannten Eigenmietwert dazugerechnet. Dafür können werterhaltende Unterhaltsarbeiten (Pauschale oder die effektiven Kosten) sowie Schuldzinsen und indirekte Amortisationen via Säule 3a bei der Steuerrechnung abgezogen werden.
Tiefe Hypothekarzinsen, gemäss obenstehender Aufzählung also geringere abzugsfähige Kosten, erhöhen also die Steuerrechnung. Und auch Amortisationen reduzieren die Hypothekarschulden und damit die steuerlich abzugsfähigen Schuldzinsen. Da empfiehlt es sich, auch immer wieder in die Immobilie zu investieren.
So günstig wie jetzt werden Sie vermutlich nie mehr zu einer eigenen Immobilie kommen. Denn steigende Preise und möglicherweise auch wieder steigene Hypotheken machen es immer schwieriger di geforderte Tragbarkeit und die 20% Eigenmittel aufzutreiben. Bei einer Neubauimmobilie haben Sie wenigstens die Sicherheit, dass keine grösseren Investitionen die nächsten Jahre das Budget belasten. Um einem steigenden Eigenmietwert entgegenzuwirken empfehlen sich mittel- bis langfristig abzugsfähige Wertsteigerungen einzuplanen. Bei den Hypotheken ist ein guter Split wichtig: langfristige etwas teurere Sicherheit und kurzfristig mit günstigen SARON-Zinsen sparen.
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Quelle: UBS
Vereinfacht gesagt: Eine Saron-Hypothek richtet sich an den tagesaktuellen Zinsen des Geldmarktes, kann also jederzeit steigen – oder auch sinken; eine Festhypothek mit unterschiedlicher Laufzeit hat für diese Zeit einen im Voraus festgelegten Zinssatz, so dass man seine Kosten im Griff hat. Was ist also für Sie das Richtige?